Determinasi Gelembung Properti “Bubble Property”
Bubble Property telah banyak dibicarakan sejak abad 17, mulai dari bubble perumahan pada zaman revolusi industry di inggris hingga sekarang. Pada awalnya gejala bubble property hanya dianggap sebagai isapan jempol belaka. Namun ketika hal ini pertama kali terjadi, cendekiawan pun tak dapat lepas dari dampaknya. Seperti halnya yang dialami oleh kalkulus seorang pakar matematika yang banyak membeli asset berupa rumah dan tanah atas hasil temuannya, bahkan dirinya hingga kehilangan beribu-ribu pound sterling miliknya. Bubble property adalah suatu gejala kenaikan harga properti yang tidak sesuai dengan harga rill sehingga tidak dapat dijangkau oleh pendapatan atau dapat diartikan sebagai inflasi properti. Bubble dapat terjadi dimana saja pada pasar apa saja, artinya tak satu negara pun dapat luput dari terjadinya suatu bubble.
Indonesia pernah mengalami bubble pada saat krisis 1997, namun pada saat terjadi bubble tahun 2005 yang melanda Amerika dan negara-negara Eropa, Indonesia berhasil bertahan dengan menunujukkan pertumbuhan ekonomi positif disaat negara-negara lain tumbuh negatif. Telah banyak tulisan tentang hal ini salah satunya yang dikemukanan ekonom Robert Shiller yang memfokuskan analisisnya pada:
- harga properti/pendapatan per kapita
- pengangguran
- pendapatan per kapita/pelunasan kredit perumahan
- kebiasaan pembeli berdasarkan survey
Shiller percaya bahwa kebanyakn pelaku pasar properti memiliki pengetahuan yang kurang pada transaksi jenis ini, dan tidak mendasarkan keputusan pada teknik analisis variabel-variabel tersebut. Menurutnya pelaku pasar property bereaksi terlalu berlebihan terhadap perubahan harga dan berbagai isu yang beredar menambah momentum pada pasar. Bubble memiliki tahapan-tahapan kapan mulai, kapan mengalami hingar bingar hingga terjadinya burst atau pecahnya gelembung yang akan berdampak pada seluruh perekonomian suatu negara bahkan mungkin ke negara lain.
Pada tahap uporia ketika spekulasi dari para agen melebihi permintaan investor yang sebenarnya (pada jangka panjang). Hal ini mengakibatkan harga mencapai titik ketidakseimbangan.
Bubble tidak dapat diprediksi secara pasti kapan akan terjadi, namun ada beberapa variabel yang diajukan para peneliti untuk mencoba melihat dan mendeterminasi bubble, yakni:
- biaya konstruksi/pendapatan nominal
- sewa/harga per meter persegi
- sewa/pendapatan nominal
- insentif kepada pembeli maupun konstruktor
- tingkat suku bunga pinjaman yang rendah
Bagaimanakah untuk kasus Indonesia, khususnya kota-kota pusat pertumbuhan? Pada tulisan selanjutnya saya akan mencoba menganalisisnya secara umum untuk melihat kemungkinan adanya bubble property.
referensi
Robert J. Shiller, PHD in economics in MIT, published the first edition of the Princeton University Press in the year 2000, and later published the edition in the year 2005.
